الموسوعة السودانية للأحكام والسوابق القضائية
  • بحث:
  •   بحث محدد

قانون إيجار المباني لسنة 1991

(20/10/1991)

الفصل الأول

أحكام تمهيدية

 

اسم القانون.

1- يسمى هذا القانون "قانون إيجار المباني لسنة 1991".

إلغاء.

2- تلغى المادة 321(7) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984.

تطبيق واستثناء

3- (1) يطبق هذا القانون على:-

( أ) كل معاملات إيجار المباني،

(ب) كل قضايا الإيجار التي لم يصدر فيها حكم نهائي عند صدور هذا القانون.

(2) يستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون إيجار:

(أ) المباني التي ينطبق عليها قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969.

(ب) الفنادق بجميع درجاتها.

( ج) المباني المؤثثة.

تفسير.

4- في هذا القانون ما يقتض السياق معنى آخر:

"الأجرة الأساسية" يقصد بها الأجرة المنصوص عليها في الفصل الثاني،

"الإصلاحات" يقصد بها أي إصلاحات ضرورية لحفظ المباني في حالة صالحة لوظيفتها،

 "المباني" يقصد به أي بناء أو جزء منه يكون محلاً لعقد إيجار منفصل قائم أو سكن،

"المحكمة" يقصد بها المحكمة المدنية المختصة،

"المستأجر " يقصد به الشخص الملتزم بدفع الأجرة للمؤجر في مقابل انتقامه بالعين المؤجرة ويشمل الذين يسكنون معه عند وفاته بعلم المؤجر،

"المؤجر" يقصد به فيما يتعلق بأي إيجار سواء كان مبرماً فعلاً أو ممكناً الشخص الذي منحه أو الشخص الذي له الحق في منحه،

الفصل الثاني

الأجرة  الأساسية والزيادة المسموح بها

 

الأجرة الأساسية.

5- (1) تكون الأجرة الأساسية على الوجه الآتي:

( أ) بالنسبة إلى المباني المؤجرة، الأجرة المتعاقد عليها بموجب عقد لم تنته مدته عند صدور هذا القانون،

(ب) بالنسبة إلى المباني غير المؤجرة عند صدور هذا القانون الأجرة التي يتفق عليها الطرفان،

(ج) بالنسبة للمباني المؤجرة أجرة غير مسماة أو التي انتهى عقد إيجارها ولما تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهي عقد إيجارها بعد صدوره، الأجرة العادلة التي تحددها المحكمة.

(2) عند تقدير الأجرة العادلة، على المحكمة أن تراعي المعايير الآتية:-

( أ) تكلفة المباني،

(ب) قيمة الأرض،

( ج) الموقع،

( د) متوسط أجر المثل الحاضر السائد في المربع أو الحارة التي يقع فيها المبنى المعني.

تعديل الأجرة.

6- يجوز للمؤجر أو المستأجر المطالبة بتعديل الأجرة:

( أ) عند انتهاء العقد وتحول الإجارة حكمية،

(ب) بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد.

الزيادة المسموح بها.

7- تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتها إلى الأجرة الأساسية لأي مبنى.

(أ) مبلغاً لا يتجاوز 6% في السنة من أي مصروفات يكون المؤجر له تكبدها أو أنفقها في إجراء تغييرات أو إضافات للمبنى.

(ب) مبلغاً لا يجاوز الفرق بين مبلغ العوائد التي دفعها المؤجر فعلاً بالمبلغ الذي كان يدفع كعوائد في الفترة التي حسبت عليها الأجرة الأساسية، وذلك إذا كان المؤجر ملزماً بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد الإيجار.

الإخطار بالنية في زيادة الإيجار.

8- إذا زيدت أجرة أي مبنى، فلا تكون تلك الزيادة مستحقة أو قابلة للتحصيل إلا بعد انقضاء شهر كامل من إخطار المؤجر للمستأجر كتابة بنيته في زيادة الأجرة.

الوقت والمكان لدفع الأجرة وأي زيادة.

9- تكون الأجرة –بما في ذلك أي زيادة مسموح بها- واجبة الدفع في الوقت والمكان المحددين في عقد الإيجار فإذا لم يكن في عقد الإيجار فتدفع الأجرة عند نهاية كل شهر، في مكان عمل المؤجر أو سكنه.

استرداد الزيادة غير المسوح بها.

10- إذا دفع المستأجر للمؤجر أي زيادة غير مسموح بها ، في أي وقت بعد العمل بهذا القانون فيجوز له أن يستردها منه.

الفصل الثالث

استرداد الحيازة

حالات الإخلاء واسترداد الحيازة.

11- (1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر لاسترداد حيازة أي مبنى في أي من الحالات الآتية:

( أ) عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون، على ألا يحكم بالإخلاء إذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر مقبول.

(ب) ارتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المباني تصرفاً متكرراً فيه إزعاج لأي من الجيران ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضي شهر من إخطار المؤجر بذلك،

(ج) ثبوت استخدام المباني أو أي جزء منها لارتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضي شهر من إخطار المؤجر بذلك.

(د) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباًَ بأنه سيخلي المباني ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المباني أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أي إجراء، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المباني.

(هـ) طلب المؤجر المباني لسكنه هو أو سكن أي من والديه أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك.

(و) حاجة المؤجر للمباني لغرض آخر غير السكن لاستعماله الشخصي ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم استخدامه المباني لذلك الغرض.

(ز) عدم استخدام المستأجر للمبنى لأكثر من ستة أشهر متتالية بدون سبب معقول وثبوت أنه لا يحتفظ بالحيازة لاستخدام حالي،

(ح) حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتاً لأي من الأعمال الآتي بيانها، وهي:

(أولاً) إجراء تغييرات أو إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضروري أن يخلي المستأجر المباني أثناء إجراء الأعمال المذكورة،

(ثانياًُ) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة في جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك،

(ط) قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بإنشاء إضافات جوهرية للمباني،

(ي) تأجير المباني أو أي جزء منها من الباطن دون موافقة،

(ك) الإخلال بأي شرط من شروط عقد الإيجار، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون،

(ل) إساءة المستأجر استعمال المباني بوجه يضر بها إنشائياً،

(م) انتهاء الإجارة الحكمية.

(2) إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد، لها لأي من الأغراض المذكورة في أي من الفقرتين (هـ) و(و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطي المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلي تلك المباني، وتنقضي فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار.

تأجيل استرداد الحيازة.

12- إذا لم يكن المستأجر الذي صدر ضده أمر، باسترداد حيازة المباني بموجب الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) مبنى بديل في تاريخ صدور ذلك الأمر، فيجوز للمحكمة بناء على تقديرها أن تؤجل سريان الأمر المذكور لأي مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر.

الحصول على إذن المحكمة في حالات معينة.

13- إذا صدر أمر برد حيازة أي مباني استناداً على أي من الأسباب الواردة في الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) فلا يجوز للمؤجر قبل مضي سنة من تاريخ صدور هذا الأمر أن يؤجر المباني أو أي جزء منها أو يتخلى عن الحيازة لشخص آخر، إلا بإذن من المحكمة التي أصدرت الأمر.

الفصل الرابع

الإجارة بالشروط الحكمية

الإجارة الحكمية.

14- (1) تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها إلى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية ما دامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل الأجرة.

(2) يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتي:-

( أ) بالنسبة إلى الإجارات التي انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل به.

(ب) بالنسبة إلى الإجارات التي تنتهي عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلى أجارت حكمية..

الشروط الحكمية

15- (1) اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تكون الشروط الآتية جزءاً من كل عقد للإيجار سواء كانت الإجارة تعاقدية أو حكمية والشروط هي :

(أ) لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن المباني أو يؤجرها من الباطن أو يتخلى عن حيازتها أو حيازة أي جزء منها بأي وجه آخر دون موافقة المؤجر كتابة.

(ب) تعتبر الموافقة المذكور في الفقرة (أ) حاصلة بحكم القانون إذا امتنع عنها المؤجر بوجه غير معقول ولا يعتبر المؤجر ممتنعاً عن تلك الموافقة بوجه غير معقول في أي من الحالات الآتية:-

(أولا) زيادة فترة الإيجار من الباطن عن ثلاث سنوات،

(ثانياً) استمرار المستأجر نفسه شاغلاً لأي جزء من المباني.

(ثالثاً) كون جملة الأجرة المستحقة الدفع للمستأجر بموجب الإيجار من الباطن المزمع إبرامه تجاوز الأجرة المستحقة الدفع من المستأجر للمؤجر.

(2) إذا كان عقد الإيجار لأجل غير مسمى فيعتبر منتهياً بانقضاء سنة من تاريخ أي إخطار كتاب للمستأجر بالإنهاء.

 

الفصل الخامس

أحكام  عامة

دفع مبالغ مضاعفة أو مقدمة.

16- (1) لا يجوز للمالك أن يطلب دفع أي مبلغ بالإضافة للأجرة كشرط لإبرام أي إيجار أو استمراره إذا دفع ذلك المبلغ فيما يتعلق بأي إيجار فيجوز للشخص الذي دفع ذلك المبلغ أن يسترده كدين مدني على ألا تسري أحكام هذا البند على إبرام أي إيجار أو تجديد، أو استمراره لمدة سبع سنوات أو أكثر.

(2) لا يجوز لمؤجر المباني السكنية المؤجرة لأشخاص غير الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والسفارات والمنظمات الدولية وغيرها من الأشخاص الاعتباريين أن يطلب دفع الأجرة مقدماً لأكثر من ثلاثة أشهر.

الإصلاحات.

 

17- يعتبر المؤجر مسئولاً عن جميع الإصلاحات التي لا يكون المستأجر ملزماً بها إلزاماً صريحاً في عقد الإيجار وإذا كانت المباني في حاجة إلى إصلاحات ضرورية فعلى المستأجر أن يخطر المالك للقيام بها في مدة معقولة ويجوز للمستأجر أن يقوم  بإجرائها على نفقته الخاصة في حدود المعقول مع الاحتفاظ بحقه في الرجوع إلى المؤجر لاسترداد التكلفة ويجوز له في ذلك الخصم بواقع 25% من الأجرة الشهرية أو الدورية التي يدفعها حتى يسترد قيمة تكلفة ما قام به من إصلاحات.

إجراءات المحكمة

18- (1) تعتبر كل القضايا المتعلقة بإيجار المباني وإخلائها مستعجلة وتنظر إيجازياً بغض النظر عن قيمة الدعوى أو أي سبب آخر وتكون لها أسبقية على الدعاوى الأخرى عند تحديد الجلسات.

(2) بالرغم من أحكام قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983 أو أي قانون آخر يحل محله تقوم المحكمة فور تصريح عريضة الدعوى باتباع الإجراءات الآتية:-

( أ) تحديد جلسة للرد على عريضة الدعوى،

(ب) إرسال صورة من عريضة الدعوى للمدعى عليه وتكليفه بالحضور في تلك الجلسة وذلك قبل وقت كاف من ميعادها.

(3) على المدعى عليه أن يتقدم بدفاعه كتابة أو شفاهة في تكل الجلسة.

(4) بعد سماع الدفاع تحدد المحكمة في ذات الجلسة نقاط النزاع وتحدد أيضاً جلسة للسماع.

(5) لا يجوز للمحكمة أن تؤجل نظر الدعوى أو السير فيها أو شطب أي حكم غيابي سبق أن أصدرته بسبب غياب المدعى عليه أو المحامي أو الوكيل لأي طرف إلا إذا ثبت للمحكمة وجود سبب قهري للتخلف.

المخالفات والعقوبات.

19- كل شخص يرتكب مخالفة لأحكام المادة 13 من هذا القانون يعاقب عند الإدانة بالسجن مدة لا تجاوز ستة أشهر أو الغرامة أو العقوبتين معاً.

اللوائح.

20- يجوز لمجلس الوزراء أن يصدر اللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.